Wird auf Räumung und Herausgabe von Wohn- oder Geschäftsräumen geklagt, richtet sich der Streitwert entweder nach § 41 Abs. 2 GKG oder nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i. V. m. § 6 ZPO. Entscheidend ist, auf welche Rechtsgrundlagen die Klage gestützt wird und gegebenenfalls, welche Einwände der Beklagte erhebt.
I. Klage nur aus dem Mietverhältnis
Wird die Klage ausschließlich auf vertragliche Herausgabe- und Räumungsansprüche aus dem Mietverhältnis gestützt, also auf § 546 BGB, gilt § 41 Abs. 2 S. 1 GKG. Maßgebend ist grundsätzlich das für die Dauer eines Jahres zu zahlende, vereinbarte Entgelt.
Beispiel 1
Der Vermieter, der seinerseits das Objekt vom Eigentümer angemietet hat, erklärt die außerordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietverhältnisses und erhebt Räumungsklage.
Maßgebend ist der Jahreswert der vereinbarten Miete (§ 41 Abs. 2 S. 1 GKG). Ist die restliche Mietlaufzeit allerdings kürzer als zwölf Monate, dann gilt nur der geringere Wert (§ 41 Abs. 2 S.1 i. V. m. Abs. 1 S. 1 GKG).
Beispiel 2
Der Vermieter, der seinerseits das Objekt vom Eigentümer angemietet hat, erklärt zum Ende des Monats die außerordentliche Kündigung eines frei kündbaren Geschäftsraummietverhältnisses, hilfsweise die ordentliche Kündigung und erhebt Räumungsklage. Die Parteien streiten nur darüber, ob die außerordentliche Kündigung wirksam ist oder ob das Mietverhältnis erst in sechs Monaten nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist endet.
Maßgebend ist jetzt nur der Wert von sechs Monatsmieten (§ 41 Abs. 2 S. 1 i. V. m. Abs. 1 S. 1 GKG).
II. Mehrere Kündigungserklärungen
Wird die Klage auf mehrere Kündigungserklärungen gestützt, bleibt es beim einfachen Wert. Streitgegenstand ist nicht die Kündigung, sondern der Anspruch auf Räumung und Herausgabe, den es aber nur einmal geben kann.
Streitwert einer Räumungsklage aufgrund mehrerer Kündigungen
Wird eine Räumungs- und Herausgabeklage auf mehrere Kündigungen gestützt, so richtet sich der Streitwert ungeachtet dessen nur nach dem einfachen Jahresmietwert.
BGH, Beschl. v. 14.12.2021 – VIII ZR 91/20 (ebenso KG, Beschl. v. 12. 1. 2012 - 8 W 31/11; OLG München, Beschl. v. 9. 7. 2001 - 5 W 1857/01: OLG Köln, Beschl. v. 21. 9. 2021 – 22 U 63/21)
III. Herausgabeklage aus einem anderen Grund
Wird die Herausgabe auch auf einen anderen Rechtsgrund gestützt, gilt § 41 Abs. 2 S. 2 GKG. Maßgebend ist immer der Jahreswert, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis noch dauert. Unerheblich ist dabei auch, ob der Kläger sich ausdrücklich auf diesen anderen Rechtsgrund beruft. Es reicht aus, dass dieser Rechtsgrund besteht, zumal das Gericht nicht an die Rechtsansichten der Parteien gebunden ist.
Beispiel 3
Wie Beispiel 2; der Vermieter ist jedoch auch Eigentümer.
Maßgebend ist jetzt der Jahreswert, unabhängig von der Dauer der streitigen Zeit (§ 42 Abs. 2 S. 2 GKG).
Abgesehen davon wird jetzt – im Gegensatz zu § 41 Abs. 2 S. 1 GKG – nicht auf das vereinbarte, zu zahlende Entgelt, sondern auf den Wert der Nutzung eines Jahres abgestellt. Soweit das vereinbarte Entgelt unterhalb des Nutzungswertes liegt, ergibt sich nach § 41 Abs. 2 S. 2 GKG also ein höherer Wert als in den Fällen, in denen der Räumungs- und Herausgabeanspruch lediglich auf das Mietverhältnis gestützt wird.
Streitwert einer Räumungsklage
Stützt der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung auch auf einen anderen Rechtsgrund – hier Eigentum – richtet sich der Streitwert nach § 41 Abs. 2 S. 2 GKG. Maßgebend ist danach der jährliche Nutzungswert der Wohnung und nicht das vereinbarte Entgelt.
OLG Köln, Beschl. v. 18.6.2025 - 27 W 3/25
Beispiel 4
Der Eigentümer hat eine Wohnung zu einer Monatsmiete in Höhe von 800,00 € vermietet. Die angemessene Miete beläuft sich auf 1.000,00 €. Es kommt zur Räumungsklage.
Während nach § 42 Abs. 2 S. 1 GKG ein Wert von 12 x 800,00 € anzusetzen wäre, gilt jetzt der tatsächliche Wert, also 12 x 1.000,00 € = 12.000,00 €.
IV. Herausgabe nur aus einem anderen Rechtsgrund
1. Grundsatz
Wird die Herausgabe ausschließlich aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, etwa aufgrund eines Eigentumsrechts, dann ist § 41 Abs. 2 GKG grundsätzlich nicht anwendbar. Maßgeblich ist vielmehr § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i. V. m. § 6 ZPO. Maßgebend ist dann der Verkehrswert.
Verlangt der Eigentümer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung und Herausgabe der Mietsache von einem Dritten, ohne dass sich eine der Parteien auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses beruft, bemisst sich der Gebührenstreitwert nicht gem. § 41 Abs. 1, Abs. 2 GKG, sondern gemäß § 6 S. 1 ZPO nach dem Verkehrswert der überlassenen Räume.
LG Berlin, Beschl. v. 2.8.2016 – 67 S 187/16
2. Beklagter beruft sich auf Nutzungsverhältnis
Anders verhält es sich dagegen, wenn der Kläger zwar nur aus einem anderen Rechtsgrund klagt, der Beklagte sich aber auf ein Miet-, Pacht- oder ähnliches Nutzungsverhältnis beruft. In diesem Fall gilt – unabhängig davon, ob ein Miet-, Pacht- oder ähnliches Nutzungsverhältnis besteht – wiederum § 41 Abs. 2 S. 2 GKG. Maßgebend ist der Jahresnutzungswert, unabhängig von der restlichen streitigen Dauer des Mietverhältnisses
Bei einer Klage auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung richtet sich der Gebührenstreitwert auch dann nach § 41 GKG, wenn der Kläger Ansprüche aus Eigentum geltend macht, der Beklagte sich auch auf eine Miet- oder Nutzungsverhältnis beruft.
OLG Koblenz, Beschl. v. 1.7.2013 - 3 W 316/13 (ebenso OLG Köln, Beschl. v. 6. 12. 2002 - 11 W 80/02; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24. 1. 2008 - 10 W 6/08; KG, Beschl. v. 7. 1. 2008 - 12 U 127/06; OLG Koblenz, Beschl. v. 1. 7. 2013 - 3 W 316/13; OLG Köln, Beschl. v. 14. 9. 1995 - 19 W 34/95)
Der Grund hierfür liegt in sozialpolitischen Erwägungen. Der Streit über Wohn- oder Geschäftsräume soll für den beteiligten Mieter oder Pächter nicht zu teuer werden. Daher wird der Wert begrenzt. Der Streit über das Mietverhältnis besteht aber auch dann, wenn der Beklagte lediglich ein Mietverhältnis einwendet. Anderenfalls hätte es der Kläger in der Hand, durch Leugnen eines Miet- oder Pachtverhältnisses den Streitwert hochzutreiben.
V. Mischfälle der Räumungsklage
Möglich ist auch, dass die Herausgabe eines Objekts verlangt wird und sich der Kläger zum Teil auf ein Nutzungsverhältnis und zum Teil ausschließlich auf einen anderen Rechtsgrund beruft.
In einem solchen Fall ist zu splitten. Die Räume, über die ein Nutzungsverhältnis besteht, sind nach § 41 Abs. 2 S. 2 GKG zu bewerten. Die Räumlichkeiten, für die ein solches Nutzungsverhältnis nicht besteht, sind nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i. V. m. § 6 ZPO zu bewerten.
Beruft sich in einem Rechtsstreit auf Räumung einer Immobilie der Beklagte auf ein vom Kläger bestrittenes vertragliches Nutzungsrecht hinsichtlich 1/3 der Gesamtfläche der Immobilie und verteidigt sich im Übrigen damit, die Restfläche nicht in Besitz zu haben, bemisst sich der Gebührenstreitwert des Rechtsstreits nach dem einjährigen Nutzungsentgelt für 1/3 der Immobilie zuzüglich 2/3 des Verkehrswertes der Immobilie.
OLG Nürnberg, Beschl. v. 20.6.2012 - 4 W 1065/12
Wird neben der Räumung einer Wohnung auch die Rückgabe eines unentgeltlich überlassenen Grundstücks (Teil eines Gartens) verlangt, so wirkt dies Wert erhöhend. Der Wert des zusätzlichen Antrags ist zu schätzen und gesondert zu bewerten
OLG Düsseldorf, Beschl. v. 11.5.2009 - I-24 W 16/09
Beispiel 5
Der Eigentümer hat dem Mieter eine Gewerbehalle in einem größeren Objekt vermietet. Der Mieter hat unberechtigterweise noch zwei weitere Hallen in Besitz genommen. Es kommt zur Räumungs- und Herausgabeklage über sämtliche Hallen.
Hinsichtlich der vermieteten Halle gilt § 42 Abs. 2 S. 2 GKG, also der Jahresnutzungswert. Hinsichtlich der beiden weiteren Hallen gilt der Verkehrswert (§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 6 ZPO). Beide Werte sind sodann nach § 39 Abs. 1 GKG zu addieren.
VI. Mehrere Kläger oder Beklagte bei der Räumungsklage
Wird eine Räumungsklage von mehreren Personen oder gegen mehrere Personen erhoben, spielt dies für den Streitwert keine Rolle. Der Streitwert ist für sämtliche Kläger bzw. Beklagte grundsätzlich derselbe. Eine Aufteilung nach Kopfteilen findet nicht statt.
Eine Bemessung des Streitwerts gem. § 41 GKG nach Kopfteilen kommt bei einer Räumung nicht in Betracht.
BGH, Beschl. v. 27.1.2010 - XII ZR 110/07
Anders verhält es sich nur dann, wenn von mehreren Personen oder gegen mehrere Personen unterschiedliche Räumungsanträge gestellt werden. Der Streitwert richtet sich dann nach der Summe aller Ansprüche. Im Innenverhältnis können sich dann jedoch abweichende Gegenstandswerte ergeben.
Beispiel 6
A und B haben gemeinsam eine Wohnung angemietet (1.000,00 € Kaltmiete). Der A hat zusätzlich noch eine Garage gemietet (100,00 €). Nach der Kündigung durch A und B verlangt der Vermieter die Räumung und Herausgabe der Mietwohnung sowie die Räumung und Herausgabe der Garage durch A.
Der Streitwert des Verfahrens beläuft sich gemäß § 39 Abs. 1 GKG auf (1.000,00 € + 100,00 € =) 1.100,00 € x 12 = 13.200,00 €. Der A haftet nach § 7 Abs. 2 RVG für seine Kosten nach diesem Wert. Der B haftet seinem Anwalt dagegen gemäß § 7 Abs. 2 RVG nur nach einem Wert von 12 x 1.000,00 € = 12.000,00 €. Gegebenenfalls ist insoweit eine gesonderte Wertfestsetzung nach § 33 RVG vorzunehmen
VII. Die Höhe der Miete bzw. des Nutzungsentgelts
1. Grundsatz
Die Höhe der gemäß § 41 Abs. 2 S. 1 GKG heranzuziehenden Miete bzw. des gemäß § 42 Abs. 2 S. 2 GKG heranzuziehenden Nutzungswertes berechnet sich nach § 41 Abs. 1 S. 2 GKG. Maßgebend ist zunächst einmal die Kaltmiete.
2. Umsatzsteuer
Ist der Mieter zur Zahlung von Umsatzsteuer auf die Miete verpflichtet, so ist diese beim Räumungsstreitwert zu berücksichtigen, da es sich insoweit um einen Teil der Kaltmiete handelt.
Die Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) ist als unselbstständiger Teil des Jahresentgeltes Teil der Hauptforderung und bei der Wertberechnung zu berücksichtigen.
OLG Düsseldorf, Beschl. v. 19.7.2011 - 24 W 59/11 (ebenso OLG Düsseldorf, Beschl. v. 23.9.2010 - 24 W 68/10; OLG Celle, Beschl. v. 11. 11. 2008 - 2 W 239/08; KG, Beschl. v. 15.1.2007 - 12 W 5/07; KG, Beschl. v. 29.3.2005 - 8 W 20/05)
3. Betriebskosten
Hinsichtlich der Betriebskosten ist zu differenzieren.
Betriebskosten, die als Vorauszahlung erhoben werden und periodisch abzurechnen sind, bleiben beim Streitwert unberücksichtigt.
Bei der für die Streitwertbemessung maßgeblichen Jahresmiete sind Nebenkosten nur dann streitwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn sie in Form einer Betriebskostenpauschale zu leisten sind, und nicht, wenn sie in Form von Vorauszahlungen vereinbart wurden.
BGH, Beschl. v. 5.10.2021 – VIII ZB 80/20
Betriebskosten, die pauschal erhoben werden, werden dagegen beim Streitwert hinzugerechnet.
Nach § 41 Abs. 1 S. 2 GKG umfasst das Entgelt neben dem Nettogrundentgelt auch Nebenkosten, wenn diese als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden. Diese Vorschrift findet auch für die Ermittlung des Räumungsstreitwerts Anwendung.
BGH, Beschl. v. 30.10.2007 - VIII ZR 163/07
Beispiel 7
Es wird Räumungsklage erhoben. Vereinbart ist eine Kaltmiete i. H. v. 800,00 € zuzüglich
a) 200,00 € Betriebskostenvorauszahlung
b) 200,00 € Betriebskosten (pauschal)
c) 100,00 € Heizkostenvorauszahlung + 100,00 € Betriebskostenpauschale im Übrigen
Im Fall a) beträgt der Streitwert 12 x 800,00 € =
Im Fall b) beträgt der Streitwert 12 x 1.000,00 € =
Im Fall c) beträgt der Streitwert 12 x 900,00 € =
9.600,00 €
12.000,00 €
10.800,00 €
4. Staffelmietvereinbarung
Liegt eine Staffelmietvereinbarung zugrunde, gilt die höchste Mietstaffel der vereinbarten restlichen Mietlaufzeit.
Der für die Wertberechnung einer Räumungsklage maßgebliche Jahresbetrag ist aus dem höchsten Entgelt der vereinbarten Mietstaffel zu errechnen, da dieser Betrag in der streitigen Zeit mindestens für die Dauer eines Jahres zu zahlen gewesen wäre.
BGH, Beschl. v. 21.9.2005 - XII ZR 256/03
Wenn die Miete wegen einer Staffelmietvereinbarung in unterschiedlichen Zeiträumen verschieden hoch ist, ist der für die Bemessung des Räumungsstreitwerts maßgebliche Jahresbetrag aus dem höchsten Entgelt zu berechnen.
BGH, Beschl. v. 30.10.2007 - VIII ZR 163/07
Bei einer Räumungsklage, der eine Staffelmietvereinbarung zugrunde liegt, ist für den Streitwert maßgeblich der Jahreswert der vereinbarten höchsten Staffel.
AG Neukölln, Beschl. v. 8.5.2021 – 17 C 47/21
Beispiel 8
Die Parteien hatten zum 1.1.2024 einen Fünf-Jahres-Mietvertrag abgeschlossen. Vereinbart war zunächst eine monatliche Miete in Höhe von 500,00 €. Die Miete sollte sich jeweils zum 1.1. eines Folgejahres automatisch um 30,00 € erhöhen. Im September 2024 kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhob gleichzeitig Räumungsklage.
Der höchste Jahresbetrag wäre im Beispiel der für die Miete des Jahres 2024. Für dieses Jahr berechnet sich die Miete auf
12 × 620,00 € = 7.440,00 €
Lässt sich die streitige Zeit nicht genau ermitteln, weil es keinen festen Beendigungszeitpunkt gibt, etwa aufgrund eines unbefristeten Mietverhältnisses, so ist mangels hinreichender anderweitiger Umstände entsprechend § 9 ZPO die höchste Staffelmiete innerhalb der nächsten 3,5 Jahre heranzuziehen.
Beispiel 9
Wie vorheriges Beispiel; das Mietverhältnis war jedoch unbefristet. Auszugehen ist nach § 9 ZPO von einem Zeitraum von 3½ Jahren, der am 31.3.2028 enden würde.
Zu berücksichtigen wäre jetzt der Wert der letzten zwölf in den 3 ½-Jahreszeitraum fallenden Mieten, also der Mieten für Oktober 2027 bis März 2028. Dies wiederum ergäbe
9 × 590,00 € = 3 × 620,00 € = Gesamt
Nach a. A. ist zu rechnen
12 × 620,00 € =
5.310,00 €
1.860,00 €
7.170,00 €
7.440,00 €
Bild: Adobe Stock/©joyfotoliakid
Der Gebührenexperte und Rechtsanwalt Norbert Schneider hat bereits zahlreiche Werke zum RVG veröffentlicht, darunter Fälle und Lösungen zum RVG, AnwaltKommentar RVG, Streitwertkommentar und RVG Praxiswissen. Er ist außerdem Autor der Fachinfo-Tabelle Gerichtsbezirke 2025 zur Reisekostenabrechnung auswärtiger Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte und Mitherausgeber der AGS-Zeitschrift für das gesamte Gebührenrecht sowie der NZFam.
- Norbert Schneider
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