Vergütung für die Errichtung oder Gestaltung eines Miet- oder Pachtvertrags:
So ermitteln Sie den Gegenstandswert

Wirkt der Anwalt an der Errichtung oder Gestaltung eines Miet- oder Pachtvertrages mit, erhält er dafür gem. Vorbem. 2.3 Abs. 3 VV eine Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV. Eine Vertretung nach außen ist in diesem Fall nicht erforderlich. Der Gebührenrahmen beläuft sich auf 0,5 bis 2,5 und ist nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der Kriterien des § 14 Abs. 1 RVG zu bemessen.

I. Überblick

Bei der Errichtung eines Vertrags oder der Mitwirkung an dessen Gestaltung handelt es sich um eine außergerichtliche Tätigkeit, die nicht Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein kann. Der Gegenstandswert richtet sich daher nach § 23 Abs. 3 S. 1 RVG i. V. m. § 99 Abs. 1 GNotKG. Diese Vorschrift ist Nachfolger des früheren § 25 Abs. 1 KostO (gültig für Aufträge bis zum 31.7.2013), weicht von diesem jedoch insoweit ab, als der frühere dreijährige Höchstwert bei unbestimmter Dauer auf den Fünfjahreswert angehoben worden ist und der Höchstwert von 25 Jahren auf 20 Jahre herabgesetzt wurde. Ansonsten ist die Regelung unverändert übernommen worden, sodass ältere Rechtsprechung zu § 25 Abs. 1 KostO weiterhin ihre Gültigkeit hat.

Für den Gegenstandswert bei der Mitwirkung an der Errichtung eines Miet- oder Pachtvertrags ist auf die vom Mieter oder Pächter zu erbringenden Leistungen während eines bestimmten Bewertungszeitraums abzustellen.

II. Zu berücksichtigende Leistungen

Im Gegensatz zu § 41 Abs. 1 S. 2 GKG wird im Rahmen des § 99 Abs. 1 GNotKG nicht auf die Kaltmiete abgestellt, sondern auf sämtliche Leistungen, die der Mieter oder Pächter zu entgelten hat. Hier sind also zu berücksichtigen: Kaltmiete bzw. -pacht, Entgelte für Betriebskosten, Entgelte für Heizkosten, sonstige Entgelte, Umsatzsteuer, Zahlungen für übernommene Einrichtungen, Umbau- und Instandsetzungskosten, Übernahme von Miet- oder Pachtrückständen etc.

Nicht zu berücksichtigen sind dagegen sonstige Verpflichtungen, die nicht als Gegenleistung für die Überlassung erbracht werden, also z. B. Mietkautionen oder anderweitige Sicherheiten.

III. Der zu bewertende Zeitraum

1. Überblick: Wann ist ein Mietverhältnis von (un)bestimmter Dauer?

Die Vorschrift des § 99 Abs. 1 GNotKG unterscheidet hinsichtlich des zu bewertenden Zeitraums danach, ob ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer oder von bestimmter Dauer abgeschlossen worden ist. Maßgebend abzustellen ist insoweit auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags, nicht auf den vereinbarten Beginn der Mietzeit (BayObLG NZM 2000, 731).

2. Mietverhältnis von bestimmter Dauer

Ein Mietverhältnis von bestimmter Dauer liegt nur dann vor, wenn der Beendigungszeitpunkt bei Abschluss des Vertrags bereits datumsmäßig feststeht. Das wiederum ist nur der Fall, wenn

• der Beendigungszeitpunkt kalendermäßig bestimmt ist oder sich aus einem fest vereinbarten Zeitablauf ergibt

und

• weder eine automatische Verlängerung des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen (insbesondere fehlender Widerspruch) vereinbart ist, noch einer Vertragspartei das einseitige Recht eingeräumt ist, das Vertragsverhältnis zu verlängern (BayObLG JurBüro 1992, 340).

Auch ein Rücktrittsrecht vor Mietbeginn steht einer bestimmten Dauer entgegen (BayObLG NZM 2000, 731), selbst wenn der Vertrag im Übrigen eine feste Laufzeit vorsieht.

3. Mietverhältnis von unbestimmter Dauer

Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer liegt immer dann vor, wenn der Vertrag von vornherein auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist.

Das Gleiche gilt, wenn das Mietverhältnis zwar zunächst eine bestimmte Laufzeit vereinbart ist, eine Partei jedoch die Möglichkeit hat, durch Ausübung einer Option dieses zu verlängern oder sich das Mietverhältnis ohnehin automatisch unter bestimmten Voraussetzungen verlängert. Immer dann, wenn bei Abschluss des Vertrags noch nicht feststeht, wann das Vertragsverhältnis endet, und sei es nur aufgrund von Verlängerungsklauseln oder Optionen, ist von unbestimmter Dauer auszugehen (BayObLG JurBüro 1992, 340).

Ebenso liegt eine unbestimmte Dauer vor, wenn zwar eine Befristung vorgesehen ist, aber einer der Parteien ein vorzeitiges Kündigungsrecht eingeräumt worden ist (KG RPfleger 1938, 322; Korinthenberg/Bengel, GNotKG, § 99 Rn. 7).

Von einem Mietverhältnis von unbestimmter Dauer ist auch dann auszugehen, wenn der Vertrag auf bestimmte Zeit geschlossen ist, aber eine der Vertragsparteien bis zum Beginn der Mietzeit ohne Vorliegen besonderer Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten kann (BayObLG NZM 2000, 731).

IV. Die Bewertung

1. Mietverhältnis von bestimmter Dauer

Bei Verträgen auf bestimmte Dauer ist als Bewertungszeitraum grundsätzlich die gesamte Vertragslaufzeit heranzuziehen (§ 99 Abs. 1 S. 1 GNotKG). Einen Mindestwert gibt es hier nicht. Entscheidend ist die vereinbarte Laufzeit.

Soweit das Vertragsverhältnis allerdings für eine längere Zeit als 20 Jahre eingegangen ist, wird nach § 99 Abs. 1 S. 3 GNotKG der Bewertungszeitraum auf die ersten 20 Jahre begrenzt. Die frühere Grenze von 25 Jahren nach § 25 Abs. 1 S. 1 KostO ist insoweit reduziert worden.

2. Mietverhältnis von unbestimmter Dauer

Bei unbestimmter Dauer ist zunächst einmal auf die Leistungen für den Zeitraum der ersten fünf Jahre abzustellen (§ 99 Abs. 1 S. 2 GNotKG), es sei denn, das Miet- oder Pachtverhältnis endet auf jeden Fall vor Ablauf der fünf Jahre.

Kann das Mietverhältnis allerdings erst zu einem späteren Zeitpunkt als nach fünf Jahren beendet werden, ist die Dauer bis zu diesem Zeitpunkt maßgebend.

Bloße Aussichten auf eine automatische Verlängerung oder die Einräumung von Optionsrechten wirken nicht werterhöhend (BayObLG JurBüro 1992, 340).

Auch hier gilt die Begrenzung auf die ersten 20 Jahre (§ 99 Abs. 1 S. 3 GNotKG).

Bild: Bacho Foto