I. Das Problem
In der Instanzrechtsprechung war bislang strittig, wie bei Klagen nach den §§ 556d bis 556g BGB auf Feststellung der höchstzulässigen Miete (Verfahren nach der sog. Mietpreisbremse) die Feststellung für die Zukunft zu bewerten sei. Rechtsanwalt Norbert Schneider klärt auf, wie der Streitwert nach KostBRÄG 2025 ermitteln ist.
Zum Teil wurde analog § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG der Jahreswert der streitigen Differenz zugrunde gelegt.
(So KG NJW-RR 2022, 1528 = NZM 2022, 964; WuM 2024, 46; LG Berlin [64. Zivilkammer] WuM 2022, 748 JurBüro 2022, 595; WuM 2024, 46; AG Berlin-Mitte GE 2023, 457).
Nach anderer Auffassung war gemäß § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i. V. m. § 9 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jahreswert der streitigen Differenz abzustellen (LG Berlin [65. Zivilkammer] AGS 2023, 183 = WuM 2023, 164; LG Berlin [67. Zivilkammer], AGS 2023, 281 = MDR 2023, 600; OLG Hamburg MDR 2023, 1236 = JurBüro 2023, 591).
Inzwischen hatte der BGH mehrfach klargestellt, dass für die zukünftige Feststellung der dreieinhalbfache Jahreswert gilt (NJW 2024, 2456 = NZM 2024, 755; NZM 2025, 124 = NJW-RR 2025, 269).
II. Die Entscheidung des Gesetzgebers
Der Gesetzgeber hat diese Frage jetzt durch die Neufassung des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG dahingehend geklärt, dass auf den Jahresbetrag abzustellen ist, sofern die restliche Mietlaufzeit nicht geringer ist (§ 41 Abs. 5 S. 2 GKG).
Er zieht hier die Parallele zu dem Fall der Feststellung einer Mietminderung, für die er mit dem KostRÄndG 2021 bereits den Jahreswert eingeführt hatte. Vor dem Hintergrund, dass auch die Feststellung der höchstzulässigen Miete im Ergebnis auf eine Herabsetzung der vereinbarten Miete abziele, hat es der Gesetzgeber für sachgerecht gehalten, den Fall der Feststellung der höchstzulässigen Miete in Bezug auf die Streitwertberechnung der Feststellung einer Mietminderung gleichzustellen.
III. Die Bewertung
Ausgehend von der Neufassung des § 41 Abs. 5 S. 1 GKG gilt ab dem 1.6.2025 Folgendes:
1. Maßgebender Monatsbetrag
Der maßgebende Monatsbetrag ist die Differenz zwischen der vereinbarten Miete und der nach Auffassung des klagenden Mieters geschuldeten Miete.
2. Staffelmiete
Ist eine Staffelmiete vereinbart, ist dabei auf den höchsten Differenzbetrag der restlichen Mietlaufzeit abzustellen. Steht die Dauer der restlichen Mietzeit nicht fest, ist in analoger Anwendung des § 9 ZPO auf den Differenzbetrag der kommenden dreieinhalb Jahre abzustellen (BGH NJW 2024, 2456 = NZM 2024, 755; NZM 2025, 124 = NJW-RR 2025, 269). Diese Bewertung steht dem neuen § 41 Abs. 5 S. 1 GKG nicht entgegen, da diese Vorschrift – ebenso wie § 41 Abs. 2 GKG – lediglich den Jahresbetrag vorgibt, jedoch nicht, von welchem Monatswert auszugehen ist. Ebenso wie bei § 41 Abs. 2 GKG (BGH AGS 2006, 143 = NJW-RR 2006, 16; AGS 2008, 461 = NZM 2007, 935) ist weiterhin auf die höchste Staffel der verbleibenden Mietlaufzeit abzustellen.
3. Feststellung für die Zukunft
Für die auf die Zukunft gerichtete Feststellung ist nach § 41 Abs. 5 S. 1 GKG der Jahresbetrag der Differenz anzusetzen, also der zwölffache Differenzbetrag, es sei denn, die Feststellung wird für einen geringeren Zeitraum geltend gemacht, etwa weil das Mietverhälts vor Ablauf von zwölf Monaten endet (§ 41 Abs. 5 S. 2 GKG).
4. Hinzurechnung fälliger Beträge
Soweit sich die Feststellung auf bereits gezahlte oder fällige Beträge bezieht, sind diese gemäß § 42 Abs 3 GKG hinzuzurechnen, unabhängig davon, ob insoweit Zahlung oder Feststellung verlangt wird.
5. Auswirkung auf die Höhe der Mietkaution
Ferner hat die Feststellung der höchstzulässigen Miete auch Auswirkungen auf die zulässige Höhe der Mietkaution, die nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten ausmachen darf.
IV. Abrechnungsbeispiel
Die Parteien hatten zum 1.6.2025 einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen, der eine monatliche Miete in Höhe von 1.100 Euro vorsieht. Im November 2025 rügte der Mieter, dass die Miete unzulässig hoch sei. Zulässig sei lediglich eine Miete in Höhe von 1.000 Euro. Der Vermieter ist zu einem Einlenken nicht bereit, sodass Mitte Dezember 2025 eine Klage auf Feststellung eingereicht wird, dass die zulässige Miete lediglich 1.000 Euro betrage. Zugleich wird Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge für die Monate Juli bis November 2025 (5 x 100 Euro =) 500 Euro verlangt.
(1) Der Zahlungsantrag ist unabhängig von § 41 Abs. 5 S. 1 GKG zu bewerten und beläuft sich auf 5 x 100,00 EUR =
500,00 EUR.
(2) Der Feststellungsantrag ist zunächst einmal nach § 41 Abs. 5 S. 1 GKG mit 12 x 100,00 EUR =
1.200,00 EUR
für die Zukunft zu bewerten.
(3) Hinzu kommen gemäß § 42 Abs. 3 GKG die bei Klageeinreichung fälligen Beträge Juni bis Dezember. Da die Miete am dritten Werktag eines Monats fällig ist, ist auch der Monat Dezember als fälliger Monat zu berücksichtigen. Allerdings sind die Monate Juni bis November bereits Gegenstand des Zahlungsantrags, sodass hier nur noch der Dezember mit weiteren
100,00 EUR
zu berücksichtigen ist.
(4) Zudem wirkt sich die Feststellung der höchstzulässigen Miete auch auf die zulässige Höhe der Mietkaution (gemäß § 551 Abs. 1 BGB maximal drei Monatskaltmieten) aus. Daher kommen noch einmal weitere 3 x 100,00 EUR =
300,00 EUR
hinzu.
(5) Insgesamt ergibt sich damit ein Streitwert in Höhe von
2.100,00 EUR.
Bild: ©Infocuspix
Der Gebührenexperte und Rechtsanwalt Norbert Schneider hat bereits zahlreiche Werke zum RVG veröffentlicht, darunter Fälle und Lösungen zum RVG, AnwaltKommentar RVG, Streitwertkommentar und RVG Praxiswissen. Er ist außerdem Autor der Fachinfo-Tabelle Gerichtsbezirke 2025 zur Reisekostenabrechnung auswärtiger Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte und Mitherausgeber der AGS-Zeitschrift für das gesamte Gebührenrecht sowie der NZFam.
